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Coluna mensal de Rodrigo Andolfato no Jornal Folha da Região

Investimento rentável e seguro

Publicado no jornal Folha da Região no dia 31 de março de 2015

Há algum tempo, a aquisição de um imóvel na planta, comercializado antes do início da construção do empreendimento, já foi fruto de dor de cabeça para investidores. Houve um momento do Brasil em que os clientes de uma construtora que se tornasse insolvente, por exemplo, poderiam sofrer com grandes atrasos e com a decepção da não concretização do projeto, entre outras complicações. Contudo, atualmente, dispositivos legais garantem os direitos dos compradores de construções na planta. Isso promove tranquilidade, e permite pensar em aquisições desse tipo como uma forma de investimento com boa rentabilidade.
 
A decisão por comprar um imóvel na planta gera dúvidas em investidores porque, muitas vezes, a desconfiança está enraizada nesse passado de incertezas que essa modalidade de aquisição já sofreu. Mas é tempo de repensar essa história, tratar desses traumas, observando a alternativa com o olhar em possibilidades lucrativas.
 
Medidas legais para proteção de investidores em imóveis estão disponíveis e podem ser cobradas pelo comprador no ato do contrato com uma construtora/incorporadora. Entre os dispositivos que as empresas responsáveis pelas construções podem utilizar, para apresentar garantias aos seus clientes, está o chamado “patrimônio de afetação” – um respaldo para que o comprador não corra o risco de ficar sem o seu investimento no futuro.
 
No regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária cada empreendimento conta com contabilidade própria, distinta de outras operações da construtora/incorporadora. Isso garante que os aportes realizados por aqueles que compram um imóvel sejam vinculados somente na edificação contratada, e não em outro empreendimento. Com isso, são ampliadas as garantias para a conclusão da construção.   
 
Em linhas gerais, as regras do “patrimônio de afetação” frisam que, no caso da construtora se tornar insolvente, por exemplo, os credores de qualquer esfera não podem tomar como garantia as unidades já comercializadas.  
 
Com isso, todas as dívidas, de natureza trabalhista, tributária e vinculadas à instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas adquiridas pela empresa. Em uma situação extrema, se essa empresa chegar a um caso de falência, os compradores poderão dar continuidade à obra, optando pela contração de outra construtora para a conclusão do projeto.
 
Junto com as garantias legais que promovem justiça e concedem segurança aos compradores de imóveis, outros aspectos devem ser considerados na compra de um imóvel na planta; eles estão relacionados com a rentabilidade e liquidez do negócio.
 
Enquanto a segurança está atrelada às garantias e aos riscos que determinado negócio pode oferecer, a rentabilidade está ligada ao volume de dinheiro que o investidor pode ganhar com o negócio. E a liquidez refere-se à velocidade e facilidade com a qual um bem pode ser convertido em “dinheiro no bolso”.
 
Focando na questão da segurança e rentabilidade, é interessante fazer um contraponto relevante entre a compra de um imóvel pronto e um que ainda está na planta.
 
A compra de um imóvel pronto tem segurança garantida, pois o comprador consegue visualizar e avaliar cada detalhe da construção. No entanto, a rentabilidade desse negócio pode ser baixa. Isso porque o imóvel já conta com taxas e com as valorizações que foram embutidas durante a construção. Ao comprar um imóvel pronto, o comprador paga aquilo que já foi custeado – pelo banco ou construtora -, com os encargos do período de construção, mais a rentabilidade que o proprietário quer conquistar.   
 
Ao comprar um imóvel na planta, por sua vez, o modelo de negócio da aquisição pode proporcionar maior rentabilidade ao comprador – pois esse irá financiar a construção com os custos originais. A vantagem nesse tipo de investimento é que a valorização do imóvel, com o tempo da obra, será revertida para o comprador. Obviamente, há impostos e taxas até a conclusão da construção, como as variações do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção); porém, esses são valores inferiores ao que pode ser verificado, que está embutido, em um imóvel pronto.
 
Contando com os dispositivos de segurança existentes, é possível pensar em estratégias para promoção de rentabilidade e garantia de bons negócios sem ter medo da sombra da desestabilização da empresa responsável pela construção do imóvel.
 

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