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Coluna mensal de Rodrigo Andolfato no Jornal Folha da Região

Entre o ‘preço’ e o ‘valor’ de um imóvel

Publicado no jornal Folha da Região no dia 30 de junho de 2015

Quando alguém adquire um produto, sabe que terá que desembolsar “recursos” para aquela aquisição. Gastamos dinheiro para pagar o “preço” daquilo que necessitamos – e essa não é uma ação necessariamente prazerosa. A relação com o “gastar”, que tem sinônimos como “deteriorar”, “diminuir volume”, “destruir”, não é muito inspiradora. Entretanto, quando adquirimos algo com “valor”, independentemente do preço pago, esse bem “agrega”, “soma”, dá benefícios à nossa vida. As pessoas, normalmente, estão em busca de coisas/situações/oportunidades com valor.   

Em qualquer transação, inclusive na compra/investimento em um imóvel, é fundamental o esclarecimento sobre a diferenciação entre estes conceitos: preço é, necessariamente, o que se paga; o valor é o que queremos ter, o que buscamos.

O economista Carlos Hilsdorf, escritor, consultor e pesquisador do comportamento humano, explica que “a soma dos esforços que despendemos para obter o que buscamos representa o preço que pagamos para obter o que queremos, enquanto a soma dos benefícios que recebemos ao obter o que buscamos representa o valor”.

Esforço ou benefício? Há dúvida no que é mais desejado? Certamente, os benefícios (o valor) que conquistamos têm o maior peso nas nossas decisões.  

É claro que é muito particular a percepção de cada pessoa quanto ao “valor” das coisas. Enquanto para uns um bem não é valorizado, para outros ele pode ser pelos mais variados motivos, nem sempre econômicos – algo pode ter um grande valor por alguma relação emocional.

Independentemente desse tipo de avaliação e influência subjetivas, alguns critérios precisam ser considerados ao se ponderar preço e valor. Existem questões objetivas que devem ser mensuradas.

Na aquisição de um imóvel, por exemplo, é preciso descobrir se o empreendimento que pretendemos comprar é desejado por outras pessoas, se ele tem uma espécie de “estima” social. Essa “aceitação” tem total reflexo na valorização.

Outro aspecto importante: quando um produto tem preço abaixo do valor percebido pelo mercado, esse bem tem “saída”. Há demanda constante desse imóvel. Ele não tem estoque porque é desejado.

A pessoa que adquire um bem com essas características tende a ter maior segurança na liquidez desse imóvel. Ou seja, se precisar vender essa propriedade não contará com dificuldade para promover essa transação.  

Contudo, ocorre que, em alguns casos, o preço pode se equiparar ao valor do bem – o que o transforma em algo considerado “caro”. Essa relação não é satisfatória porque não haverá um “ganho”/”lucro” com esse investimento. O ideal é que o imóvel tenha um preço adequado a sua estrutura e que com o tempo ganhe cada vez mais valorização tanto para o investidor/comprador quanto no mercado.

A crise do setor imobiliário verificada principalmente em grandes centros, como o de São Paulo, por exemplo, se explica porque os produtos ofertados passaram a ter preço acima do “valor”. Os consumidores e investidores não estão concordando com o “preço” desses imóveis, principalmente por essas unidades não apresentarem características, benefícios, atraentes. Esse é um dos grandes motivos da estagnação naquele mercado – as pessoas não estão valorizando o que há disponível para venda.  

Essa equiparação entre preço e valor pode ocorrer por diferentes razões, que vão desde uma supervalorização do preço, de forma especulativa, até o modelo de negócio da empresa que se lança à construção de uma obra. Sobre esse último ponto é importante saber que, em alguns casos, construtoras e incorporadoras terceirizam todo o processo para a efetivação de um empreendimento, pois não contam com gestão e engenharia próprias. Essa medida tem influência no custo do produto.

“Põe no preço, doutor!” Com essa frase, a maioria dos terceirizados de toda a cadeia produtiva embutem seus lucros sobre cada etapa da obra, aumentando o preço do produto final, sem necessariamente agregar valor ao bem.  

Ou seja, construtoras e incorporadoras que têm esse tipo de negócio precisam pagar para engenheiros autônomos, contratar empresas para gerenciar e concretizar o empreendimento, entre outras contratações. A somatória do lucro e pagamento a cada um desses terceirizados pode resultar em um produto final mais “caro” do que o de uma empresa constituída/preparada para desenvolver todo o processo da administração e construção de um projeto.

Observar a estrutura e modelo de negócio da empresa responsável pelo imóvel que se deseja adquirir é mais uma forma de tomar consciência sobre questões relacionadas ao “preço” e “valor” de empreendimentos imobiliários. E uma maneira de entender alguns porquês das diferenciações de precificação e valorização dos imóveis disponíveis no mercado.     

Contudo, resumidamente, o mais assertivo na aquisição desse tipo de propriedade é se atentar ao seguinte: o “valor” do imóvel (que pode ser medido a partir da percepção e aceitação da sociedade sobre esse bem) deve ser maior que o seu “preço”.


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