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Coluna mensal de Rodrigo Andolfato no Jornal Folha da Região

Bolha de especulações

Publicado no jornal Folha da Região no dia 24 de fevereiro de 2015

O mercado imobiliário no Brasil é alvo de grande especulação. Da visão catastrófica para o futuro do setor à tendência de colocar panos quentes no assunto e tratar o momento como “a bolha que está desinflando sem estourar”, previsões são criadas, muitas vezes, sem base concreta. Como os prédios, argumentos devem ser construídos com alicerce sólido. Para entender a polêmica e refletir sobre esse cenário, é preciso contemplar um panorama que passa por particularidades da compra e venda de imóveis.

O esclarecimento e atualização sobre a tão citada “bolha imobiliária” são necessários, pois muitas pessoas ainda não compreenderam o seu conceito e influência na economia de um modo geral. Uma pesquisa realizada em novembro do ano passado pela Ricam Consultoria e o Instituto ILUMEO, com quase 1,5 mil entrevistados, apontou que 74% não sabiam o significado de “bolha imobiliária”, e vários desconheciam o termo.

Fenômeno relacionado à lei da oferta e procura, a “bolha” tem como característica a existência de preços elevados para a capacidade de pagamento de compradores; preços esses que foram deslocados do real valor de um ativo (um imóvel, fundo imobiliário, entre outros) por meio da ação de investidores. Podemos dar como exemplo a criação de uma demanda estimulada por indivíduos ou empresas, que fazem a aquisição de determinado tipo de produto com “euforia” e influenciam a sua valorização. Quando esses investidores começam a vender esses bens pode ocorrer de “sobrar” tais produtos no mercado. A tendência, então, é os preços desabarem e todos envolvidos nesse processo e relacionados a esse produto entrarem em crise e recessão.

O que vale destacar é que no mercado imobiliário é preciso estar atento à realidade e às particularidades das diferentes localidades/regiões, e somente após isso avaliar as possibilidades da formação de uma “bolha”. A situação que está sendo verificada em centros urbanos brasileiros, por exemplo, que tiveram imóveis com grande valorização por metro quadrado e agora contam com perspectiva de queda de preço, não é, necessariamente, a mesma de cidades no interior do País. O déficit habitacional das cidades interioranas, assim como as perspectivas e possibilidades de desenvolvimento de cada um desses locais podem inibir a existência de uma “bolha”, pois haverá demanda real para os investimentos.

Investidores em imóveis e interessados em ter a casa própria têm motivações diferentes e devem também fazer estudos diferenciados para qualquer aquisição.  

Para o consumidor final, que está comprando um imóvel para sua moradia, a “bolha imobiliária” pode ser considerada quase sem efeito. Afinal, o ativo pode perder um pouco de valor em curto prazo, mas na maioria das vezes, o comprador adquire o imóvel para morar por algum tempo e os efeitos de desvalorização são minimizados com o passar dos anos.

Quem deve ter especial atenção nesse momento são os investidores imobiliários, que entre outras peculiaridades do mercado, devem estar cientes da "Análise dos dividendos sobre o investimento". Uma avaliação que verifica se o valor final do imóvel será remunerado por um valor mínimo atrativo.

Nessa conta, o preço no momento da compra é determinante. No caso de um imóvel para alugar, por exemplo, é preciso pensar se o valor do aluguel proporcionará uma taxa de retorno referente ao que foi investido. Um imóvel de R$ 100 mil, com aluguel de R$ 1 mil, tem retorno de 1% e pode ser considerado um investimento relevante. Mas um imóvel de R$ 100 mil, que em 36 meses é avaliado por R$ 150 mil, pode ser considerado um mau empreendimento, isso porque uma boa rentabilidade, atualmente, é de 1.94%; o que basicamente significa dobrar o valor do imóvel em 36 meses.
Assim como a bolsa de valores, o mercado imobiliário pode parecer complexo, mas é apenas uma questão de estudar o produto, suas potencialidades e possibilidades. Com objetivos traçados e ações conscientes é possível promover bons negócios e aproveitar as oportunidades, que surgem mesmo em momentos de especulação.


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