Artigos

Coluna mensal de Rodrigo Andolfato no Jornal Folha da Região

A área que te cabe

Publicado no jornal Folha da Região em 28 de abril de 2015

Dúvida comum entre os investidores e compradores de imóveis, a dimensão real de um empreendimento pode causar confusão, discussões e, até mesmo, questionamento judicial. O esclarecimento sobre os termos e conceitos relacionados ao tamanho de um imóvel é necessário a todos que pretendem adquirir um bem ou alugar um lugar para morar. Além disso, as informações sobre as diferentes áreas que compõem uma construção devem ser claras e os anúncios sobre elas transparentes.

O uso de termos como “área privativa”, “área comum” e “área total” é recorrente em comunicações de empreendimentos imobiliários, mas, sem o entendimento devido, esses conceitos podem confundir ao invés de informar os consumidores.
De acordo com a norma técnica NBR 12.721, a área privativa de um imóvel está relacionada ao espaço que é exclusivamente utilizado por seu proprietário. No entanto, a área privativa é dividida em duas partes: a “área privativa principal” e as “outras áreas privativas”, também chamadas de “áreas privativas acessórias”.

A área privativa principal refere-se ao apartamento em si, e leva em conta as áreas ocupadas inclusive pelas paredes e, até mesmo, pelos vazios estruturais, para passagem de dutos de água e energia elétrica, por exemplo. Já as áreas privativas acessórias são todas as outras áreas, que não o apartamento, de uso exclusivo de um proprietário. Incluem-se nelas as vagas de garagem e, às vezes, “quartinhos” individuais próximos a essas vagas.

Já a área comum é o espaço que pode ser utilizado por todos os moradores de um condomínio (como salão de festas, academia e piscina). A área total desse espaço comum é multiplicada pelo coeficiente de proporcionalidade de residências ou apartamentos de um condomínio, e assim, cada proprietário tem uma metragem desse ambiente comum para “chamar de sua”. A soma da área privativa principal mais a acessória é chamada de área privativa total, e a soma desta área privativa total com a área comum equivale à área real total.

Contudo, o espaço que realmente importa no dia a dia das pessoas é o que é ocupado dentro do lar. Ou seja, onde são distribuídos os móveis, equipamentos e objetos. Ele é, informalmente, chamado de área útil e também de “área de vassoura” – numa alusão ao ambiente interno do imóvel, o qual é limpo, varrido, pelos proprietários.

É a metragem dessa área que realmente precisa ser analisada ao se adquirir ou alugar um imóvel. Esse espaço precisa estar adequado ao estilo de vida dos seus moradores.
É importante destacar que o termo “área útil” não é oficial, pois não entra na norma citada. Trata-se de uma forma de explicar o quão eficiente é determinado espaço para os seus moradores, efetivamente. Porém, mesmo não sendo oficial, esse é o conceito que deve ser o foco do comprador na hora da escolha de um imóvel para morar.

O entendimento e diferenciação de todos esses espaços e áreas são indispensáveis e devem ser esclarecidos nas divulgações e comunicações com informações sobre os empreendimentos. A falta de entendimento desses dados por parte dos consumidores pode resultar em questionamentos. Inclusive, na Justiça.

Recentemente, uma construtora de Brasília foi condenada a restituir compradores que reclamaram ter recebido um imóvel com área menor que a “prometida”. O Superior Tribunal de Justiça já apresenta jurisprudências sobre a obrigatoriedade de se explicitar bem as diferenças entre as áreas privativas principal, acessória e total.
Na sentença do caso brasiliense, o Ministro do STJ destacou que: “embora seja possível, em tese, que se veicule anúncio publicitário informando como área total do imóvel a soma das áreas do apartamento e das vagas de garagem, é absolutamente imprescindível que, nesse caso, a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada.”

O investidor e comprador, e também aqueles que estão alugando um imóvel, precisam observar com critério as informações fornecidas sobre o empreendimento e devem buscar o conhecimento da diferenciação existente entre as áreas do imóvel. Em contrapartida, as informações sobre os empreendimentos devem ser o mais esclarecedoras possível, contando com o comprometimento das construtoras e incorporadoras em usar termos que não confundam, e sim instruam, os consumidores. Órgãos do setor, como o Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), também devem estar atentos a tais práticas.     



Rua José Lourenço, 650 • B. Concórdia 2 • CEP 16013-340 • Araçatuba/SP • Fone (18) 3117 5500 - Política de Qualidade